ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ВЫЧЕТОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМА

Как на практике получить имущественный вычет по покупке квартиры или строительству дома? Какую сумму можно вернуть? Сложно ли самостоятельно заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ? Каким образом реализуется налоговая льгота на протяжении нескольких лет? Стоит ли торопиться получить имущественный вычет у работодателя? Несколько простых примеров позволят вам разобраться в хитросплетениях налоговых правил по предоставлению плательщикам НДФЛ имущественных вычетов по приобретению жилья.

Покупка квартиры за счет собственных средств

Приобретение квартиры за счет ипотечного кредита

Приобретение квартиры на этапе незавершенного строительства

Приобретение жилья работающим пенсионером



ПОКУПКА КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ

ГОД ПЕРВЫЙ

В 2018 году гражданин за собственные средства приобрел готовую квартиру стоимостью 1720000 руб. Право собственности на квартиру зарегистрировано 10.12.2018.

Имущественный вычет по покупке жилья составляет 1720000 руб. Поскольку сумма вычета меньше его предельной суммы – 2000000 руб., остаток имущественного налогового вычета, равный 280000 руб., гражданин может учесть в дальнейшем при строительстве либо приобретении другого жилого объекта.

Сумма НДФЛ к возврату по данной сделке = 1720000*13% = 223600 руб.

Согласно справке 2-НДФЛ за 2018 год облагаемый доход гражданина составил 312410 руб. Налоговая база для исчисления НДФЛ равна сумме облагаемого дохода.

Сумма НДФЛ, удержанного налоговым агентом = 312410*13% = 40613 руб.

Налог за 2018 год в сумме 40613 руб. гражданин может вернуть в 2019 году непосредственно из налогового органа, заявив свое право на вычет при помощи декларации 3-НДФЛ.
 

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1720000 руб.
использовано = 312410 руб.
неиспользованный остаток = 1720000 – 312410 = 1407590 руб.

 

ГОД ВТОРОЙ

Имущественный налоговый вычет за 2019 год гражданин решил получить по месту работы, не дожидаясь окончания налогового периода.

В августе 2019 года гражданин предоставил в бухгалтерию своего предприятия уведомление, полученное из налогового органа о праве на имущественный вычет в сумме 1407590 руб.

Заработная плата работника с января по июль 2019 года составила 188300 руб., а сумма исчисленного, удержанного и уплаченного НДФЛ за этот период – 24479 руб. Бухгалтерия предприятия произвела перерасчет налоговой базы с начала года с учетом предоставленного имущественного вычета. Излишне удержанный налог в сумме 24479 руб. возвращен работнику вместе с окончательным расчетом за август.

Начиная с августа и до окончания года НДФЛ с работника не удерживается до тех пор, пока сумма предоставленного имущественного вычета не превысит сумму налогооблагаемого дохода, исчисленного нарастающим итогом.

Облагаемый доход гражданина за 2019 год составил 333200 руб., что меньше суммы предоставленного имущественного вычета, указанной в уведомлении.

Итого за 2019 год по месту работы гражданин получил льготу по налогу в сумме 333200*13% = 43316 руб., в том числе через возврат излишне удержанного налога за январь – июль в сумме 24479 руб. и освобождение от уплаты налога за август – декабрь в сумме (333200 – 188300)*13% = 18837 руб.

Для реализации права на вычет в 2020 году у работодателя гражданину необходимо вновь подать в налоговые органы заявление и получить соответствующее уведомление.

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1720000 руб.
использовано = 645610 руб.
1 год = 312410 руб.
2 год = 333200 руб.

неиспользованный остаток = 1720000 – 645610 = 1074390 руб.

 

ГОД ТРЕТИЙ

В 2020 году гражданин предоставил в бухгалтерию уведомление о праве на применение имущественного вычета на сумму – 1074390 руб. Работодатель предоставил работнику имущественный вычет на всю сумму заработка работника – 350000 руб.

В этом же году гражданин получил дополнительный доход от оказания услуг сторонней организации на сумму 24700 руб. Налоговый агент удержал из суммы дохода налог в сумме 3211 руб. Вернуть эту сумму налога можно только через налоговые органы, для чего гражданину следует в 2020 году представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1720000 руб.
использовано = 1020310 руб.
1 год = 312410 руб.
2 год = 333200 руб.
3 год = 350000 + 24700 = 374700 руб.

неиспользованный остаток = 1720000 – 1020310 = 699690 руб.

Реализация остатка имущественного налогового вычета в сумме 699690 руб. в следующих налоговых периодах производится в аналогичном порядке.

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

ГОД ПЕРВЫЙ

25.12.2017 гражданин приобрел квартиру стоимостью 2200000 руб. Покупка была профинансирована за счет собственных средств и средств ипотечного кредита. Право собственности на квартиру зарегистрировано 12.02.2018. Одна половина квартиры принадлежит гражданину, другая половина – его несовершеннолетнему ребенку.

Гражданин имеет право на получение имущественного вычета по сделке не только за себя, но и за ребенка. Предельная величина налогового вычета, которым может воспользоваться гражданин, без учета процентов составляет 2000000 руб.

В 2017 году проценты по ипотеке не уплачивались, в 2018 году погашены проценты на сумму 222432 руб.

Налогооблагаемый доход гражданина от трудовой деятельности за 2018 год составил 768200 руб., в том числе:

в ООО «ТрейдИмпорт» – 124800 руб.
в ООО «ТехноСервис» – 643400 руб.

Гражданин имеет право на применение стандартного вычета на ребенка в размере 1400 руб. в соответствии со ст.219 НК РФ. По этому основанию в 2018 году налоговыми агентами гражданину предоставлены стандартные вычеты на 7000 руб., в том числе:

ООО «ТрейдИмпорт» – 2800 руб.
ООО «ТехноСервис» – 4200 руб.

В марте 2018 года гражданин направил в налоговый орган заявление на предоставление имущественного вычета в 2018 году по месту работы в ООО «ТехноСервис» в части расходов на покупку жилья. К вычету заявлено 2000000 руб. К заявлению прилагались документы, подтверждающие расходы налогоплательщика на приобретение квартиры. Спустя месяц гражданин предъявил ООО «ТехноСервис» уведомление, подтверждающее его право на получение заявленной суммы вычета у работодателя. Фактически налоговый агент предоставил имущественный вычет на сумму 639200 руб., то есть в размере облагаемого дохода работника за минусом стандартных вычетов. Освобождение указанной суммы заработка от налогообложения позволило гражданину сэкономить на уплате НДФЛ 83096 руб.

Дополнительно за 2018 год гражданин имеет право на возврат налога, удержанного ООО «ТрейдИмпорт», на сумму 15860 руб.

В начале 2019 года в налоговую инспекцию представлена декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами, подтверждающими уплату процентов по ипотеке за 2018 год, и заявлением на возврат излишне удержанного налога на сумму 15860 руб.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 2000000 руб.
использовано = 639200 + 122000 = 761200 руб.
неиспользованный остаток = 2000000 – 761200 = 1238800 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 222432 руб.
использовано = 0 руб.
неиспользованный остаток = 222432 руб.

Одновременно с декларацией в налоговую инспекцию гражданином направлено заявление на получение имущественного вычета в 2019 году у ООО «ТехноСервис» на сумму 1238800 руб. в части расходов на покупку жилья.

 

ГОД ВТОРОЙ

В 2019 году гражданин трудился только у одного работодателя – ООО «ТехноСервис». Облагаемый доход от трудовой деятельности составил 824100 руб. По месту работы использовано право на применение стандартных вычетов на ребенка в размере 5600 руб. и имущественного вычета по покупке квартиры в сумме 818500 руб. Сумма предоставленного работодателем имущественного вычета не превышает разрешенной налоговыми органами суммы в 1238800 руб., указанной в уведомлении.

В этом же году гражданин оказал ООО «Стройкомплект» услуги гражданско – правового характера на сумму 47800 руб. Налоговый агент исчислил и удержал с указанной суммы налог по ставке 13% на сумму 6214 руб.

В течение 2019 года гражданин прошел обучение в автошколе. Стоимость обучения составила 28000 руб. У автошколы есть соответствующая лицензия на ведение образовательной деятельности. Гражданин имеет право на получение социального вычета на свое образование. Сумма вычета не превышает установленный предел в 120000 руб.

В 2019 году погашены проценты по ипотеке на сумму 216030 руб. Итого за два года сумма уплаченных процентов составила 438462 руб.

По окончании 2019 года гражданин подает в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ, документы на право получения социального вычета на лечение, справку об уплате процентов за 2019 год и заявление на возврат налога на сумму 6214 руб.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 2000000 руб.
использовано = 761200 + 818500 + (47800 – 28000) = 1599500 руб.
неиспользованный остаток = 2000000 – 1599500 = 400500 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 222432 + 216030 = 438462 руб.
использовано = 0 руб.
неиспользованный остаток = 438462 руб.

Как и в прошлом году, одновременно с декларацией в налоговые органы направляется заявление о получении имущественного вычета в 2020 году у ООО «ТехноСервис». В этот раз налогоплательщиком заявлен вычет на всю сумму остатка имущественного вычета, как в части расходов на покупку жилья – 400500 руб., так и в части в части расходов на уплату процентов по целевому кредиту – 438462 руб.

 

ГОД ТРЕТИЙ

За 2020 год сумма облагаемого дохода гражданина по месту работы в ООО «ТехноСервис» составила 865300 руб. Использовано право на применение стандартных вычетов на ребенка в размере 5600 руб., имущественного вычета по покупке квартиры в сумме 400500 руб. и имущественного вычета по уплате процентов по кредиту на сумму 438462 руб. Размер предоставленного работодателем имущественного вычета соответствует сумме вычета, указанной в налоговом уведомлении.

Налоговая база для исчисления налога = 865300 – 5600 – 400500 – 438462 = 20738 руб.
НДФЛ = 20738*13% = 2696 руб.

В 2020 году погашены проценты по ипотеке на сумму 208915 руб. Итого за период 2018 – 2020 гг. сумма уплаченных процентов составила 647377 руб.

С целью возврата налога за 2020 год в начале следующего года гражданин направляет в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ, справку об уплате процентов за 2020 год и заявление на возврат налога на сумму 2696 руб.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 2000000 руб.
использовано = 1599500 + 400500 = 2000000 руб.
неиспользованный остаток = 0 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 438462 + 208915 = 647377 руб.
использовано = 438462 + 20738 = 459200 руб.
неиспользованный остаток = 647377 – 459200 = 188177 руб.

Как и в прошлом году, одновременно с декларацией в налоговые органы направляется заявление о получении имущественного вычета в 2021 году по месту работы. Теперь имущественный вычет заявляется только в части расходов на уплату процентов по целевому кредиту – 188177 руб., так как средства имущественного вычета на покупку квартиры в размере 2000000 руб. полностью использованы в 2018 – 2020 гг.

В дальнейшем налогоплательщик ежегодно применяет имущественный вычет по расходам на уплату процентов до полного погашения кредита либо до достижения предельной суммы процентов 3000000 руб.

 

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ НА ЭТАПЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ГОД ПЕРВЫЙ

01.07.2016 семья в составе мужа, жены и двух несовершеннолетних детей приобрела квартиру в строящемся доме. По условию договора долевого строительства квартира сдается застройщиком с черновой отделкой. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 27.11.2018. Право собственности на квартиру зарегистрировано в общую долевую собственность – по ¼ доли каждому члену семьи.

Цена квартиры по договору составляет 1610000 руб. Стоимость квартиры профинансирована за счет материнского капитала в сумме 453026 руб. и ипотечного кредита в сумме 1000000 руб. Остаток суммы погашен собственными средствами.

По согласованию между супругами имущественный вычет по покупке квартиры, включая доли жены и детей, распределен целиком в пользу мужа. Кроме того, жена передала мужу право на получение имущественного вычета по уплате процентов по ипотеке.

В 2018 году для отделки квартиры муж с женой приобрели отделочные материалы на сумму 65700 руб.

Имущественный вычет по покупке квартиры = 1610000 – 453026 + 65700 = 1222674 руб.

Сумма процентов, уплаченных в 2016 – 2018 гг., составила 362042 руб.

Сумма облагаемого дохода мужа за 2018 год по месту трудовой деятельности в АО «Завод ЖБИ» составила 448900 руб. Работодатель предоставил работнику стандартные вычеты на двух детей в общей сумме 25200 руб.

Налоговая база для исчисления налога = 448900 – 25200 = 423700 руб.

НДФЛ = 423700*13% = 55081 руб.

По окончании 2018 года муж представил в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, чтобы вернуть излишне уплаченный налог за 2018 год. К декларации приложены копии договора долевого строительства и акта приема-передачи, копии документов, подтверждающих расходы по покупке квартиры и отделочных материалов, копии кредитного договора и справка из банка об уплате процентов, заявление от супруги о распределении имущественного вычета в пользу супруга, копии свидетельств о рождении детей, справка 2-НДФЛ с места работы, копия паспорта налогоплательщика и заявление на возврат НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1222674 руб.
использовано = 423700 руб.
неиспользованный остаток = 798974 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 362042 руб.
использовано = 0 руб.
неиспользованный остаток = 362042 руб.

 

ГОД ВТОРОЙ

В 2019 году супруги затратили на проведение отделочных работ 44700 руб., приобретение и установку сантехники 98300 руб. Величина имущественного вычета по покупке квартиры корректируется только на стоимость отделочных работ.

В течение года уплачены проценты по ипотеке на сумму 113125 руб.

Облагаемый доход мужа по месту работы за 2019 год составил 452700 руб. Как и в прошлом году, работодатель предоставил работнику стандартные вычеты на детей в общей сумме 25200 руб.

Кроме того, в 2019 году работник предоставил АО «Завод ЖБИ» уведомление из налогового органа, подтверждающих его право на имущественный вычет по покупке квартиры на сумму 798974 руб.

Имущественный вычет по месту работы = 452700 – 25200 = 427500 руб.

Налоговая база и, соответственно, НДФЛ за 2019 год равны нулю. Нет необходимости в представлении декларации 3-НДФЛ за этот период, так как налоговая льгота получена в полном объеме. Тем не менее, если бы работник представил декларацию в налоговые органы, то она выглядела бы следующим образом:

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1222674 + 44700 = 1267374 руб.
использовано = 423700 + 427500 = 851200 руб.
неиспользованный остаток = 416174 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 362042 + 113125 = 475167 руб.
использовано = 0 руб.
неиспользованный остаток = 475167 руб.

 

ГОД ТРЕТИЙ

За 2020 год облагаемый доход налогоплательщика по месту работы в АО «Завод ЖБИ» составил 397980 руб. По заявлению работника работодателем предоставлен стандартный вычет на одного ребенка в сумме 11200 руб.

В начале 2020 года супруг предъявил в АО «Завод ЖБИ» уведомление из налоговых органов о предоставлении имущественного вычета по покупке квартиры на сумму 416174 руб. и по уплате процентов на сумму 475167 руб.

Имущественный вычет по месту работы = 397980 – 11200 = 386780 руб.

При исчислении налоговой базы работодатель учел имущественные вычеты по покупке квартиры и по уплате процентов в равных долях, т.е. по 193390 руб.

Незадолго до окончания года супруг перешел в ООО «УралСтройМонтаж». Сумма облагаемого заработка по новому месту работы за 2020 год составила 71700 руб., а сумма удержанного налога – 9321 руб.

За 2020 год уплачены проценты по ипотеке на сумму 108551 руб. Как и ранее, весь вычет по процентам распределен в пользу супруга.

В конце года муж уплатил за лечение жены 85000 руб. Гражданин имеет право на получение социального вычета на медицинские услуги, оказанные медицинской организацией его супруге. Сумма вычета не превышает установленный предел в 120000 руб.

В следующем году супруг направил в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой заявил свое право на социальные и имущественные вычеты и возврат излишне удержанного налога за прошлый год.

Декларация 3-НДФЛ

Имущественный вычет по покупке квартиры:

всего по сделке = 1267374 руб.
использовано = 851200 + 193390 = 1044590 руб.
неиспользованный остаток = 222784 руб.

Имущественный вычет по уплате процентов:

всего по сделке = 475167 + 108551 = 583718 руб.
использовано = 193390 руб.
неиспользованный остаток = 390328 руб.

Заметьте, что в декларации сначала зачитывается социальный вычет, а затем – имущественный. К вычету принимается сумма, не превышающая налоговой базы, с которой исчислен налог к возврату. Поэтому в декларации указывается сумма социального вычета не 85000 руб., а только 71700 руб. Неиспользованный остаток социального вычета сгорает, поскольку в отличие от имущественного вычета социальный вычет, как и стандартный, не переносится на будущее. Возможность отказа от уже полученного имущественного налогового вычета НК РФ не предусмотрена.

Как видно, при реализации права на налоговые льготы необходимо принимать во внимание эту особенность налоговых вычетов и заранее планировать порядок их получения. Иногда налогоплательщику целесообразно не торопиться обращаться за имущественным вычетом на приобретение жилья к работодателю, если в течение этого года ожидаются расходы, которые можно позднее предъявить к налоговому вычету, н-р, расходы на обучение или лечение. В этом случае более рациональным будет решение дождаться окончания года и заявить свое право на возврат налога в декларации 3-НДФЛ.

 

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ РАБОТАЮЩИМ ПЕНСИОНЕРОМ

В 2018 году гражданин приобрел в собственность квартиру за 1100000 руб. Право собственности на недвижимый объект зарегистрировано 11.08.2018. Гражданин впервые будет использовать свое право на применение имущественного вычета по покупке жилья.

НДФЛ к возврату = 1100000*13% = 143000 руб.

Ниже представлена информация о заработке гражданина за 2015 – 2018 гг.

2015 год 2016 год 2017 год 2018 год Итого
Облагаемый доход 283360 295910 301400 304740 1185410
НДФЛ удержанный 36837 38468 39182 39616 154103

Гражданин является работающим пенсионером.

Право на применение имущественного вычета возникает в 2018 году. Дополнительно лица, получающие пенсию в соответствии с законодательством РФ, могут воспользоваться специальной нормой, позволяющей получить имущественные вычеты за три налоговых периода, предшествующих периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных вычетов.

Таким образом, в 2019 году гражданин может получить имущественный вычет за 2018 год и за 2015 – 2017 гг., представив налоговые декларации за указанные налоговые периоды. Расчет остатка имущественного вычета ведется в обратном порядке – от 2018 года к 2015 году.

Декларация 3-НДФЛ

Обратите внимание, что декларации за прошлые годы необходимо подавать по формам, действующим в соответствующий налоговый период.

Поскольку сумма налогооблагаемого дохода гражданина за 2015 – 2018 гг. превышает сумму имущественного вычета по квартире, в 2019 году налоговые органы вернут гражданину всю сумму налога, рассчитанную к возврату по сделке.

 


Порядок предоставления имущественного вычета на покупку или строительство жилья