НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

В соответствии со ст.208 НК РФ доходы от реализации имущества включены в состав доходов, облагаемых НДФЛ. Как определить сумму налогооблагаемого дохода и законным образом уменьшить его величину, исчислить и уплатить налог с продажи имущества – читайте ниже.

Доходы от продажи какого имущества освобождаются от налогообложения?

Как определить величину налогооблагаемого дохода от продажи имущества?

На какие суммы можно уменьшить налогооблагаемый доход?

Как влияет налоговый статус налогоплательщика на исчисление налога с продажи имущества?

Каков порядок декларирования доходов от продажи имущества?

В какой срок следует уплатить налог?


Доходы от продажи какого имущества освобождаются от налогообложения?
 

Доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца не меньше минимального предельного срока владения

Доходы от продажи иного имущества, которым продавец владел на протяжении трех лет и более

Доходы от продажи имущества освобождаются от обложения НДФЛ, если реализованный объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного срока владения. Для имущества, отличного от недвижимого, этот срок зафиксирован на уровне трех лет. В отношении объектов недвижимого имущества ст.217.1 НК РФ установлен минимальный предельный срок владения. В общем случае он равен пяти годам.

Минимальный предельный срок владения уменьшается до трех лет при выполнении любого из условий:

право собственности на объект недвижимости получено до 01.01.2016

объект недвижимости получен в собственность по наследству либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением

на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости в виде комнаты, квартиры, жилого дома либо доли в них продавец не имел в собственности иного жилого помещения либо доли в нем. При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное продавцом в течение 90 дней до указанной даты.

Последнее условие актуально для сделок по продаже недвижимости начиная с 2020 года.

При исчислении минимального предельного срока владением жилого помещения или доли в нем, предоставленного в рамках программы по реновации жилищного фонда города Москвы, учитывается и срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения или доли в нем.

Минимальный предельный срок владения, равный пяти годам, может быть снижен региональными властями вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Если срок владения реализованным имуществом меньше установленного срока владения, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ.

Как определить величину налогооблагаемого дохода от продажи имущества?
 

Налогооблагаемый доход от продажи имущества приравнивается к цене сделки, при этом в случае реализации объекта недвижимости сумма налогооблагаемого дохода от сделки не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости

В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами недвижимого имущества договорная стоимость проданного объекта сравнивается с его кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация права собственности от продавца к покупателю, и скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно на сайте Росреестра.

Если цена продажи по договору ниже указанной величины, доход от продажи принимается равным 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае, когда кадастровая стоимость объекта отсутствует, сумма дохода от продажи недвижимости определяется исходя из договорной цены сделки, согласованной продавцом и покупателем. Такой порядок устанавливает ст.214.10 НК РФ.

В соответствии со ст.217.1 НК РФ региональные власти имеют право пересмотреть размер понижающего коэффициента в сторону уменьшения для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

На какие суммы можно уменьшить налогооблагаемый доход?
 

При определении налоговой базы от продажи имущества налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на имущественные вычеты или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества

Имущественный вычет предоставляется в размере доходов от продажи имущества, но не более:

1 млн.руб. при продаже квартир, комнат, жилых и садовых домов, включая земельные участки

250 тыс.руб. при продаже прочего недвижимого имущества

250 тыс.руб. при продаже имущества, отличного от недвижимого

Ст.220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право на уменьшение налоговой базы по налогу с доходов по продаже имущества либо на имущественный вычет, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение имущества. Одновременно применить имущественный вычет и уменьшить доходы на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но с учетом действующего ограничения:

1 млн.руб. – доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков, а также долей в них

250 тыс.руб. – доходы от продажи прочей недвижимости

250 тыс.руб. – доходы от реализации иного имущества, отличного от недвижимого

Все вышеперечисленные имущественные вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода – календарного года.

Воспользоваться имущественными вычетами при продаже имущества можно один раз в течение налогового периода. Установленное ограничение применяется к каждому виду указанных выше доходов. Н-р, при продаже квартиры, гаража и автомобиля в течение года гражданин имеет право на три имущественных вычета – 1 млн.руб. в отношении квартиры, 250 тыс.руб. в отношении гаража и 250 тыс. в отношении автомобиля. Остаток неиспользованного имущественного вычета на следующий год не переносится.

Имущественные налоговые вычеты не предоставляются в отношении доходов, полученных от реализации имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности плательщика НДФЛ, зарегистрированного в качестве ИП.

Как влияет налоговый статус налогоплательщика на исчисление налога с продажи имущества?
 

Налогоплательщики, не признаваемыми налоговыми резидентами, не имеют права на применение имущественных вычетов

Доходы от продажи имущества, полученные налогоплательщиками – нерезидентами, облагаются по ставке 30%

В соответствии со ст.207 НК РФ все физические лица – плательщики этого налога делятся на налоговых резидентов и нерезидентов. Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство физического лица на порядок определения резидентства не влияет. Так, если гражданин РФ постоянно проживает за рубежом, то для целей исчисления НДФЛ он будет признан налоговым нерезидентом.

Налоговый статус физического лица влияет на возможность применения имущественных вычетов и размер налоговой ставки. Налогоплательщики – налоговые резиденты могут уменьшить налоговую нагрузку за счет применения налоговых вычетов, тогда как налоговые нерезиденты лишены такого права. Если доходы резидентов, полученные ими от продажи имущества, облагаются по стандартной ставке 13%, то аналогичные доходы нерезидентов – по повышенной ставке 30%.

Каков порядок декларирования доходов от продажи имущества?
 

Доходы от продажи имущества, облагаемые налогом, требуют обязательного декларирования

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ представляется в налоговые органы не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом

Если доходы от продажи имущества не облагаются налогом, у продавца не возникает обязанности по исчислению и уплате налога и, следовательно, по декларированию полученных доходов. В противном случае продавец обязан известить налоговые органы о сумме полученных им доходов, примененных вычетах и исчисленной сумме налога. Данные сведения указываются в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Налоговая декларация направляется в налоговые органы не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи имущества. Если 30 апреля выпадает на нерабочий день, то в соответствии со ст.6.1 НК РФ последний день срока представления декларации отодвигается на первый рабочий день после указанной даты.

К декларации прилагаются копии документов, подтверждающие факт продажи имущества, а также его приобретение в случае уменьшения налоговой базы на соответствующие расходы.

Декларация подается лично или через доверенное лицо непосредственно в налоговые органы либо в многофункциональный центр (МФЦ). Декларация может быть также направлена почтовым отправлением с описью вложения либо в электронной форме через личный кабинет на портале Госуслуг или на сайте ФНС.

Непредставление в установленный срок налоговой декларации физическим лицом, на которое возложена эта обязанность, признается налоговым правонарушением и влечет за собой наложение штрафных санкций по ст.119 НК РФ. Размер штрафа составляет 5% от не уплаченной в установленный срок суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 руб.

В какой срок следует уплатить налог?
 

НДФЛ уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получены доходы от продажи имущества

Рассчитанный в налоговой декларации налог подлежит перечислению в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи имущества. Как и в случае сдачи налоговой отчетности, если 15 июля приходится на нерабочий день, то последний день срока уплаты налога переносится на первый рабочий день после указанной даты.

В случае неуплаты НДФЛ налогоплательщик может быть привлечен к налоговой ответственности по ст.122 НК РФ в виде штрафа в размере 20% от не уплаченной в установленный срок суммы НДФЛ и по ст.75 НК РФ в виде пени за каждый день просрочки платежа.

Практика исчисления налога с доходов от продажи имущества
Имущественный вычет при приобретении жилья