ПРАКТИКА ИСЧИСЛЕНИЯ НАЛОГА С ДОХОДОВ ПО ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

Как рассчитать налог с продажи имущества? Каким образом срок владения имуществом и цена сделки влияет на величину налоговых обязательств продавца? Как заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ? Если ваши доходы от реализации имущества не освобождаются от налогообложения в силу ст.217 НК РФ, то эта статья для вас.

Продажа ранее приобретенной квартиры

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры с заниженной ценой сделки

Продажа дома, гаража, автомобиля и покупка квартиры



ПРОДАЖА РАНЕЕ ПРИОБРЕТЕННОЙ КВАРТИРЫ

В 2019 году гражданин, постоянно проживающий в России, продал квартиру за 4,5 млн.руб. Квартира была им приобретена в 2018 году за 3,3 млн.руб.

Согласно данным Росреестра на 01.01.2019 кадастровая стоимость квартиры оценивалась в 4,4 млн.руб.

Сумма налогооблагаемых доходов по месту трудовой деятельности гражданина в 2019 году составила 960000 руб. У гражданина есть один ребенок, в отношении которого работодателем как налоговым агентом предоставлен стандартный вычет в размере 5600 руб. Согласно справке 2-НДФЛ за указанный период сумма начисленного, удержанного и перечисленного налоговым агентом НДФЛ составила 124072 руб. ((960000 – 5600)*13%).

Иных доходов у гражданина за 2019 год не было.

Согласно ст.217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом для объектов, приобретенных после 2016 года, составляет пять лет. Поскольку с момента покупки квартиры до момента ее продажи прошло менее пяти лет, доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ. Гражданин является налоговым резидентом, следовательно, при налогообложении доходов используется стандартная ставка 13%.

По окончании 2019 года, но не позднее 30.04.2020, гражданин представил в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отразил только доходы от продажи квартиры. В соответствии со ст.229 НК РФ налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, при получении которых налог был полностью удержан налоговым агентом, если отсутствие этих сведений не препятствует получению налоговых вычетов. В составе декларации в налоговые органы направлены копии документов, подтверждающих продажу квартиры по заявленной стоимости: договор купли-продажи квартиры и справка из банка о поступлении денежных средств по сделке на счет гражданина.

При определении облагаемого дохода по продаже квартиры сравниваются две величины: фактическая цена продажи квартиры, равная 4,5 млн.руб., и скорректированная на коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры в размере 3,08 млн.руб. Наибольшая из этих двух величин признается доходом, облагаемым НДФЛ. Таким образом, сумма налогооблагаемого дохода гражданина по сделке продажи квартиры составляет 4,5 млн.руб.

При расчете налога с дохода от продажи квартиры гражданин использовал право на уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму фактических расходов по приобретению квартиры. Указанные расходы подтверждены документально: к декларации приложены копии договора купли-продажи квартиры и платежных документов по оплате стоимости квартиры.

Расчет налога

Цена продажи по договору = 4500000 руб.
Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода = 4400000*0,7 = 3080000 руб.
Цена продажи по договору > Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода → Налогооблагаемый доход = 4500000 руб.
Расходы на приобретение, уменьшающие налогооблагаемый доход = 3300000 руб.
Налоговая база = 4500000 – 3300000 = 1200000 руб.
Налог к уплате = 1200000*13% = 156000 руб.
 

Декларация 3-НДФЛ

Исчисленный налог подлежит уплате не позднее 15 июля 2020 года.

 

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ПОЛУЧЕННОЙ ПО НАСЛЕДСТВУ

Условия как в предыдущем примере, за исключением того, что проданная квартира досталась гражданину по наследству.

Если объект недвижимости перешел в собственность налогоплательщику в порядке наследования, то предельный срок владения составляет три года. На момент продажи квартиры этот срок еще не истек, поэтому доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ.

По окончании 2019 года, но не позднее 30.04.2020, гражданин представил в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. Сумма налогооблагаемого дохода не изменилась и равна 4,5 млн.руб. При расчете налога с дохода от продажи квартиры гражданин использовал право на уменьшение налогооблагаемого дохода на имущественный вычет в размере 1 млн.руб.

Расчет налога

Цена продажи по договору = 4500000 руб.
Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода = 4400000*0,7 = 3080000 руб.
Цена продажи по договору > Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода → Налогооблагаемый доход = 4500000 руб.
Имущественный вычет = 1000000 руб.
Налоговая база = 4500000 – 1000000 = 3500000 руб.
Налог к уплате = 3500000*13% = 455000 руб.
 

Декларация 3-НДФЛ

 

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С ЗАНИЖЕННОЙ ЦЕНОЙ СДЕЛКИ

Условия как в предыдущем примере, за исключением того, что по договору цена проданной квартиры, перешедшей гражданину по наследству, составила 3 млн. руб.

С момента получения гражданином права собственности на квартиру до момента перехода права собственности к покупателю не прошло трех лет, поэтому доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ.

По окончании 2019 года, но не позднее 30.04.2020, гражданин представил в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. Поскольку цена сделки по договору 3 млн.руб. ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налогооблагаемым доходом признается скорректированная кадастровая стоимость квартиры, равная 3,08 млн.руб. При расчете налога с дохода от продажи квартиры гражданин воспользовался правом на уменьшение налогооблагаемого дохода на имущественный вычет в размере 1 млн.руб.

Расчет налога

Цена продажи по договору = 3000000 руб.
Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода = 4400000*0,7 = 3080000 руб.
Цена продажи по договору < Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода → Налогооблагаемый доход = 3080000 руб.
Имущественный вычет = 1000000 руб.
Налоговая база = 3080000 – 1000000 = 2080000 руб.
Налог к уплате = 2080000*13% = 270400 руб.
 

Декларация 3-НДФЛ

 

ПРОДАЖА ДОМА, ГАРАЖА, АВТОМОБИЛЯ И ПОКУПКА КВАРТИРЫ

В 2019 году гражданин, постоянно проживающий в России, продал дом за 2,3 млн.руб., гараж за 300 тыс.руб. и автомобиль за 240 тыс.руб. Дом был получен по наследству в конце 2018 года, гараж приобретен в 2015 году, автомобиль куплен в 2017 году.

Кадастровая стоимость дома на 01.01.2019 оценивалась в 2,5 млн.руб.

Сумма налогооблагаемых доходов по месту трудовой деятельности гражданина в 2019 году составила 816000 руб. У гражданина есть один ребенок, в отношении которого работодателем как налоговым агентом предоставлен стандартный вычет в размере 7000 руб. Согласно справке 2-НДФЛ за указанный период сумма начисленного, удержанного и перечисленного налоговым агентом НДФЛ составила 105170 руб. ((816000 – 7000)*13%).

Иных доходов у гражданина за 2019 год не было.

В этом же году гражданин приобрел квартиру стоимостью 3 млн. руб.

В феврале 2020 года гражданин представил в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. В ней он указал не только налогооблагаемые доходы от продажи дома и автомобиля, но и впервые заявил свое право на имущественный вычет по покупке жилья в размере 2 млн.руб. В отношении автомобиля в связи с отсутствием документов по его приобретению применен имущественный вычет в размере цены сделки. В декларацию не включены доходы от продажи гаража, так как они освобождены от обложения налогом (объект приобретен до 01.01.2016).

Расчет налога

Доходы по трудовому договору, с которых удержан налог налоговым агентом = 816000 руб.

Цена продажи дома по договору = 2300000 руб.
Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода = 2500000*0,7 = 1750000 руб.
Цена продажи по договору > Предельная минимальная величина налогооблагаемого дохода → Налогооблагаемый доход = 2300000 руб.

Доходы от продажи автомобиля = 240000 руб.

Общая сумма налогооблагаемых доходов = 816000 + 2300000 + 240000 = 3356000 руб.

Налоговые вычеты = 3247000 руб.

стандартный вычет на ребенка, предоставленный налоговым агентом = 7000 руб.
имущественный вычет по продаже дома = 1000000 руб.
имущественный вычет по продаже автомобиля = 240000 руб.
имущественный вычет по покупке квартиры = 2000000 руб.

Налоговая база = 3356000 – 3247000 = 109000 руб.
Исчисленный налог = 109000*13% = 14170 руб.
Налог, исчисленный, удержанный и уплаченный налоговым агентом = 105170 руб.
Налог к возврату из бюджета = 105170 – 14170 = 91000 руб.
 

Декларация 3-НДФЛ

Возврат НДФЛ производится налоговыми органами после проведения камеральной проверки. Максимальный срок для возврата налога – 4 месяца со дня представления налоговой декларации.

 


Налогообложение доходов от продажи имущества
Имущественный вычет при приобретении жилья